預期落空綠城遭用腳投票,走出“康復期”仍欠利潤答卷

隨著對利潤的美好預期再次落空,綠城中國想重獲投資者信任似乎并不容易。

“股東應占利潤同比增長147.3%”,“合約銷售規模突破2000億”。

3月23日,綠城中國交上了2019年的成績單。然而一系列亮眼的數據卻沒有換來喝彩之聲,取而代之的則是投資者的用腳投票,兩日股價累計跌幅近20%。

在此背后,是綠城中國利潤的又一次失約,在近14億元的資產減值計提,以及超過12億元永續債利息的蠶食下,綠城全年0.55港元的每股盈利甚至不及中期水平,對應凈利率更不足2%。

可以看到,在張亞東掌舵下的綠城雖然已經逐漸展現出更為有效管理以及更為積極土地策略,不過,隨著對利潤的美好預期再次落空,綠城中國想重獲投資者信任似乎并不容易。

“亮眼”財報換來股價下挫

在財報面世的第三天,投資者似乎終于從業績的負面情緒中走了出來。

3月25日,在這個全球股市都以反彈為主基調的日子里,接連經歷14.8%、5.65%的連續兩場殺跌的綠城中國股價終于在當日午后迎來了觸底回升,最終以6.94港元報收。

然而,這次反彈距離填平此前跌幅尚有著極大距離,自3月23日以來綠城中國仍累計跌幅接近20%。

事實上,就在三周前的3月3日,綠城中國剛剛創下了逾20個月以來的階段新高,11.64港元的階段高點對應了超過250億港元的總市值。但在連續調整過后,如今已滑至151億港元的總市值卻與三年前基本無異。

投資者作出這樣的選擇并非沒有道理。在這三年中綠城中國實現了規模上的突破,從2016年銷售額剛剛突破千億,進擊到2019年的2018億元,營業收入從不到300億元的287.76億元發展到615.93億元。然而利潤卻成為了唯一停滯不前、甚至倒退的指標。

在2019年,綠城中國交出了一份每股收益同比大增205.6%的不錯答卷,然而0.55港元的每股收益金額,尚不及在三年前發布的2016年財報中0.7港元的盈利水平。

有私募人士對藍鯨房產表示,造成這樣的過山車走勢,與市場整體投資氛圍有關,而財報發布后的調整則主要是由于投資者此前對業績有著過高預期。

在2019年中期,綠城中國實現了20.58億元股東應占利潤以及0.67元的每股收益,以房地產行業下半年結算面積高于上半年的慣例來看,綠城中國似乎極為值得期待。

除此之外,投資者也對新管理者有著一份期盼。2019年6月,綠城管理層對“今年綠城中國的盈利水平和歸母凈利潤都將會大大提高”的表態,無疑也進一步強化了利潤改善的預期。

然而事實卻并未如意,0.55港元的每股收益顯然不能滿足投資者的期待,顯然,對于2019年年報投資者再一次失望了。

資產減值計提與永續債的利潤黑洞

在利潤大幅改善的預期落空背后,資產減值計提再次成為了元兇。

在2019年,綠城中國再次計提了資產減值,具體涉及天津全運村、沈陽全運村、武漢鳳起樂鳴、建德美好廣場等9個項目。13.82億元的減值金額使得綠城的下半年幾乎成了“白忙活”,下半年綠城中國在減值后僅僅貢獻了4.22億元的股東溢利,與上半年的20.58億元大相徑庭。

事實上,這是綠城中國連續第三年計提減值超過全年股東應占利潤的50%。在此之前的2017年、2018年,綠城中國的資產減值撥備分別為9.8億元以及17.35億元,對應當年股東溢利的比例為59%、173%。

一般而言,資產減值撥備由企業在不違反相關財務規則的前提下自主決策的,更多為了企業運營的穩定性而作的風險撥備,在此背景下,有觀點認為綠城中國的資產減值撥備相對過于謹慎。

例如,已經連續連年出現在減值名單上的沈陽綠城全運村,便在近兩年實現不錯的銷售成績。

據新峰地產大數據分析師許啟凡向藍鯨房產提供的數據顯示,2019年,沈陽綠城全運村項目所在的新市府板塊成交金額在沈陽市居首,而“綠城全運村”項目在新市府板塊40多個備案項目中銷量排名中位列13位,同樣可圈可點。

從去化的角度來看,在2018年、2019年綠城全運村項目新增供應9.6萬平、7.75萬平,成交備案11.49萬平、7.44萬平,庫存去化周期分別約9個月、14個月,供求亦相對健康。

顯然,僅從成交數據來看,上述項目并非一無是處。

而除資產減值計提之外,不斷增長的永續債則成為綠城中國低迷利潤的另一道枷鎖。

資料顯示,自2014年成功發行5億元美金永續債券后,綠城中國永續債規模幾乎每年均有所增長,根據披露,在近三年時間中,綠城中國的永續債規模出現三級跳,在2017年86.04億元的基礎上,接連升至2018年的154.08億元,以及2019年年末的212.29億元。

超兩百億元的永續債無疑將帶來巨額的利息支出。事實上,在減去全年12.87億元的永續債派息后,綠城中國的應占股東利潤僅余11.93億元,若以此計算,這家營業收入超600多億元的房企,凈利率尚不足2%。

張亞東致歉與綠城中國未來

 “最痛苦的事情就是改變不了過去。”

在2019年業績會上,代表管理層向股東致歉的綠城董事會主席張亞東似乎也略顯無奈。

 “2017年之前拿的地,拿地之前沒有限價政策,一旦限價,虧損就出來了,比如去年杭州雙限政策后(限地價、房價),拿地、賣地多少錢都很清楚,今年一季度綠城在杭州要推5個項目,本來預計微虧,但現在發現變成了巨虧。”

然而面對近年來多次出現的資產減值撥備,張亞東可以對未來許下承諾,卻難以改變舊有問題項目的發病,“大部分過去的問題都得到解決,一小部分問題正在得到解決,新出現的問題幾乎沒有。”

事實上,作為新掌門人張亞東正式執掌綠城的首個完整年份,在2019年末,綠城中國的諸多短板已看到了積極改變,例如,在2019年綠城中國管理成本便出現顯著下降,實現了人均開發面積10000平方米,較2018年提升接近了40%。同時,銷售費用控制在1.8%,提升至業內較高水平的同時,極大地改善了綠城相對薄弱的成本環節。

同時,對于土地這個諸多歷史問題的根源,張亞東也期待著量與質的雙重改善。在2019年綠城中國加快攬儲工作,全年累計新增貨值超過2000億元,而對于2020年,張亞東進一步提出了“雙2500億”目標,即在完成2500億元銷售額的同時,完成2500億元的投資。

在張亞東看來,“以前在投資方面綠城遇到了問題與困難,以及投資不均衡問題,業績就是投資問題集中反映,投資問題將是未來各項工作重中之重。”

這份重視在新一年起跑階段便已初露端倪。僅在2020年前兩個月,北京、杭州等10個城市累計獲得13宗地塊,單就北京競得的4宗地塊權益金額就達到162.8億元,合計權益投資額267.7億元,預估貨值585.6億元,成為年內土地市場最為亮眼的佼佼者。

可以看到,更有效成本管控以及積極的土儲策略,在張亞東掌舵下的綠城已經開始沿著向好的軌跡發展。

而在張亞東眼中,隨著一系列改革的初見成效,如今的綠城中國已經走出“康復期”進入了嶄新的“健身期”,不過,對于因過往業績而逐漸失去耐心的投資者來說,綠城中國真正走出“康復期”的標志,或許仍是一份不再被資產減值計提所左右的年報。

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